La loi Breyne ?

Quelques réponses à vos questions pour comprendre la Loi Breyne :

Qu'est-ce que la loi Breyne?
Limites de responsabilité du promoteur?
Quand devient-on propriétaire d'une nouvelle construction?
Échelonnements des paiements?
Qu'est-ce que la garantie bancaire d'achèvement?
Qu'entend-on par réception provisoire?
Qu'entend-on par réception définitive?
Qu'est-ce que la garantie décennale?
Qu'est-ce que l'achat sur plan?
Qu'est-ce qu'un acte de base?
Qu'est-ce qu'un règlement de copropriété?


 

Qu'est-ce que la loi Breyne?

A la suite de certaines faillites d'entrepreneurs ou de promoteurs immobiliers, beaucoup de candidats-acquéreurs avaient perdu toutes leurs économies en acquérant un logement sur plan, ou en cours de construction, et en payant le prix, sans que l'immeuble ne soit terminé!

Le 9 juillet 1971, une loi, votée à l'initiative du ministre Breyne, a décidé de protéger ces acquéreurs en édictant un certain nombre de nouvelles dispositions. Les immeubles visés par cette loi sont les maisons ou les appartements à construire, ou en cours de construction, à l'exclusion des immeubles terminés.

La loi protège les acquéreurs au niveau du transfert de propriété, du paiement du prix , de la garantie d'achèvement des travaux, et de la réception de l'immeuble.


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Limites des responsabilités du promoteur?

A partir de la réception provisoire, l'acquéreur ne peut plus exercer de recours au sujet des vices apparents qu’il n’aurait pas soulevés auparavant. Le cautionnement est libéré et la réception provisoire constitue le point de départ de la garantie décennale.
A partir de la réception définitive, l’acquéreur ne peut plus exercer de recours au sujet des vices cachés qu’il n’aurait pas relevés auparavant. Après la réception définitive, l’acquéreur
n'a plus de recours que dans le cadre de la responsabilité décennale.


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Quand devient-on propriétaire d'une nouvelle construction?

Le jour de l'acte notarié, l'acquéreur devient immédiatement propriétaire de la quotité de terrain afférente à son appartement. Il deviendra propriétaire des constructions au fur et à mesure de l'incorporation des matériaux au sol ou à l'immeuble. Contrairement à la situation existant pour les immeubles construits, le transfert des risques n'accompagne pas le transfert de propriété: il n'a lieu qu'au moment de la réception provisoire. Ainsi, le vendeur restera responsable, même si l'acquéreur est déjà partiellement propriétaire.


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Échelonnements des paiements?

Le prix est fixé dans le compromis et l'acte de vente. Il est définitif, sauf si certaines modalités de révision sont prévues (par exemple une indexation). Si le vendeur demande un acompte, il ne peut être supérieur à 5% du prix total. Au moment de la signature de l'acte notarié, le promoteur ne peut demander que le coût du terrain et de la partie des travaux déjà exécutés, bien entendu, en tenant compte du montant de l'acompte qui aurait déjà été versé. Le solde du prix est payé par tranches successives, selon l'avancement des travaux, qui doit être certifié par un architecte. Ces tranches sont spécifiées dans le compromis de vente.


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Qu'est-ce que la garantie bancaire d'achèvement?

Le vendeur a l'obligation de demander un cautionnement, destiné à protéger l'acquéreur en cas de faillite ou d'insolvabilité éventuelle du vendeur. Si le vendeur est un entrepreneur général enregistré, le montant de ce cautionnement est fixé à 5% du prix du bâtiment. Si le vendeur est un promoteur, le montant de ce cautionnement est fixé à 100% du prix du bâtiment. Ainsi, l'acquéreur est totalement protégé car le promoteur doit donner une garantie bancaire d’achèvement au moment de l’acte de vente. Il a dès lors la certitude que la construction sera achevée, ou qu'il récupérera les sommes versées en cas d'annulation de la vente (en cas de faillite, par exemple).


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Qu'entend-on par réception provisoire?

La loi établit une distinction entre la réception provisoire et la réception définitive. La réception signifie une agrégation par l'acquéreur de tous les travaux qui ont été exécutés. Elle se déroule en deux phases. Tout d'abord, l'acquéreur agrée provisoirement les travaux: il signe avec le vendeur un écrit constatant cette réception. C’est l’occasion pour l’acheteur de relever, avec le vendeur, tous les vices apparents.


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Qu'entend-on par réception définitive?

L'acquéreur dispose d'une année pour "tester" le bien acquis, et signaler au promoteur les vices cachés qu'il aura constatés. La réception définitive des parties privatives de l'appartement doit également être précédée d'une réception définitive des parties communes de l'immeuble.


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Qu'est-ce que la garantie décennale?

Pendant 10 ans à dater de la réception provisoire, le promoteur est responsable des vices graves mettant en péril la construction de l’immeuble (étanchéité et stabilité).


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Qu'est-ce que l'achat sur plan?

Il s’agit de l’acquisition d’un appartement avant même sa construction, l’acheteur est protégé par la loi Breyne. L’acheteur peut intervenir lors de la construction pour personnaliser son bien (promotions résidentielles uniquement).

L’achat sur plan permet à l’acquéreur de :

participer à l'aménagement personnalisé de sa cuisine, des sanitaires,
choisir les matériaux de finition, les revêtements (carrelages, faïences murales,
parquets, tapis) et le style des portes intérieures,
participer à l'élaboration des plans de son installation électrique,
modifier les cloisons légères et baies de porte,
jumeler deux logements s’il le souhaite.


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Qu'est-ce qu'un acte de base et un règlement de copropriété?

Être propriétaire d'un appartement signifie être seul propriétaire de certains locaux d'un immeuble, mais aussi être partiellement propriétaire d'une partie de l'immeuble qui appartient à la collectivité. De même, la vie en commun entraîne la limitation de la liberté de chaque propriétaire.
La détermination des droits de chacun est reprise dans l'acte de base et le règlement de copropriété qui forment ensemble les statuts de l'immeuble. La loi précise expressément ce que ces documents doivent comprendre :

l'acte de base: description de l'ensemble de l'immeuble, différenciation des choses communes et privatives, fixation de la quote-part dans les parties communes pour chaque partie privative.
le règlement de copropriété: mode de calcul des charges de copropriété, détermination des droits et devoirs de chaque copropriétaire, fonctionnement de l'assemblée générale, règles concernant le syndic.


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