1.Quel rendement puis-je espérer ?
1.1 Comment calculer le rendement ?
Deux rendements sont envisageables :
- Rendement brut
- Rendement Net
Les professionnels s'accordent pour considérer dans leur approche que le rendement brut est le plus cohérent. Il est vrai que le rendement net doit prendre en compte des paramètres variables dépendant du bien comme les frais, la durée du bail, l'état de la copropriété, que les immeubles neufs n'imposent pas.
1.1.1 Rendement Brut :
Prix de revient = Prix d'achat + frais d'acquisition
Les frais d'acquisition sont repartis en 3 postes :
- Droits d'enregistrement : 12,5% en région bruxelloise et wallonne et 10% en région flamande
- Honoraires du notaire : dégressifs en fonction de la valeur du bien. (Prenons en moyenne 1%)
- Frais d'acte hypothécaire : si vous faites un prêt hypothécaire, vous supportez des frais d'acte de : 1,5% sur le total du prêt
Calcul de votre revenu locatif:
Vous prenez votre loyer mensuel X 12 (Vérifier que votre loyer a bien été indexé régulièrement).
| RENDEMENT BRUT = |
REVENU LOCATIF
---------------------- |
| PRIX DE REVIENT |
1.1.2 Rendement net :
Calcul de votre prix de revient.
Idem ci-dessus mais vous incorporez en plus des frais annexes d'utilisation :
- P.I (précompte immobilier)
- Assurance propriétaire
- Frais/travaux (nous conseillons une provision de 5%/an)
- Divers (travaux propres au bien à acquérir)
- Taxation (en cas de revenu locatif partiellement ou totalement taxable)
| RENDEMENT NET = |
REVENU LOCATIF
-------------------------------------------- |
| PRIX DE REVIENT + FRAIS ANNEXES |
1.2 Combien un bien immobilier rapporte t'il?
Nous prenons en compte 2 paramètres :
- Rendement (brut /net)
- Plus-value annuelle : en effet vous constatez que l'immobilier a connu une hausse annuelle moyenne de 5% sur les 40 dernières années.
Nous pouvons considérer qu'un bien immobilier en moyenne rapporte:
| Rendement brut moyen |
Plus-value moyenne |
Total |
| 5,5% |
5% |
10%/an |
| Rendement net moyen |
Plus-value moyenne |
Total |
| 3% |
5% |
8%/an |
Le calcul peut être supérieur ou inférieur selon certains paramètres :
- Etat du bien
- Localisation
- Type de biens (une maison divisée en petits appartements rapportera plus qu'un appartement simple mais nécessitera plus de gestion).
- Taux d'intérêt hypothécaire : au plus les taux hypothécaire sont hauts au plus le rendement à offrir à l'investissement devra grimper.
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